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優良より下の、本来なら住宅ローンを組めない低収入の人にも金を貸す仕組みであり、世界を見渡しても、こんな不安定な長期個人向けローンを商品化していったのはアメリカだけだった。
銀行や住宅ローン会社は将来の資産価値の上昇を計算に入れ、借り手の収入や信用枠をはるかに超える額を貸しつける。
当然金利は高いが、短期の変動金利を駆使して、借り手が当初の２，３年間は少額の返済ですむように設計されていた。
それでも二の足を踏む借り手に対しては、「もし返済ができなくなったら、買った時よりも値上がりしている家を売れば大丈夫」と積極的な貸付を推進していった。
とになる。
とはいえ、貸し倒れの危険が高いローンであることは貸し手側もよくわかっている。
たとえば、最も基本的な住宅ローンの仕組みで考えた場合、借り手からの返済が滞ればそのローンは不良債権化し、貸し手である銀行や住宅ローン会社が損失を抱えることがある。
そこで考え出された手法が、住宅ローンの返済金を担保に、ローンそのものを証券化して投資家向けの商品に組み替えて転売するビジネスだった。
その手順はこうだ。
まず何千、何万という住宅ローンを集め、ローンのプール（集合体）を作る。
この時、ポイントとなるのは同じ性質の住宅ローンを集めること。
たとえば、年収８００万円のサラリーマンが組んだ３０００万円の妬年住宅ローンを集めれば、毎月どのくらいの返済（キャッシュフロー）があり、返済をしない人の割合が全体の何％程度か（リスク）を予測できる。
こうしたプールができたところで、それをベースにして投資銀行が証券化する。
つまり、貸した金を返してもらえる権利や貸したという証明書を集めた証券化商品として、投資家に再び販売するわけだ。
長い期間をかけてゆっくり資金を回収しながら利益を得るのではなく、そんなには 銀行やローン会社はこうした住宅ローン担保証券を売ることで、ローンが完済されるまで何十年も待つことなく、新規のローンを組むことが可能になった。
さらには、住宅ローンの貸し倒れリスクから逃れることもできる。
一方、証券化は機関投資家やヘッジファンドにとっても都合がよかった。
従来の株式や債券とは異なる金融商品として、投資先を分散したり、より高い利率でのリターンを狙える投資先として受け入れられ、一気に広まっていったのだ。
ここまででも、日ごろ金融の世界に縁遠い方にはややこしい仕組みだったかと思う。
だが、もし証券化がこの段階で止まっていれば、今ほどの金融危機は起きなかった可能性が高い。
というのもここまではまだ借り手の顔が見える（先ほどの例なら、年収８００万円のサラリーマンが組んだ３０００万円の30年住宅ローン）ので、債務不履待ち切れないとでも言いたげに、さっさと権利を証券化して転売してしまう銀行や住宅ローン会社。
ここにもアメリカの性急な資本原理主義の傾向が見え隠れしている。
発生率と貸出金利を逆算することで、すぐに証券の価値が計算できる。
つまり、どの程度のリスクでどの程度のリターンが得られるかも見えるし、何かが起きた時に投資家がどのくらいの損失を計上することになるのかも把握できるわけだ。
あまりにハィリスクな証券には投資家も手を出したがらない。
すると、せっかくサブプライムローンを開発したのに、金が回らないということになる。
なにしろ、無職で貯金もないような相手に住宅ローンを貸し出すのだ。
普通に考えて貸し倒れとなる可能性は高く、そんなローンをプールして利率の高い証券化商品にしても、投資家は避けて通るに決まっている。
これでは、優良な借り手が買い物を終えたところで、不動産の買い手が途切れてしまう。
そこで、誰かがこう言えばよかったのかもしれない。
「これ以上貸し出しを増やしても、あとは不良債権になるだけだ」と。
しかし、そんな意見があったところで、耳を貸す人はいなかっただろう。
バブルはいつか弾けるが、最後のババさえ引かなければ儲かる。
実際、目の前で不動産価格は上がり続けているではないか。
だったら投資家が納得できる程度のリスクとリターンを持った新たな証券化商品を作って、より多くの金を流動化させればいい。
そう考えた投資銀行や格付け機関の金融のスペシャリストたちは、さらに複雑に発達したさまざまな証券化商品を作り出し続けた。
そして、それが隠された毒、あるいは時限爆弾として世界中に広まり、今の金融危機の原因となっていったのだ。
その手法は、得体の知れない美術品が評論家の高い評価とともに高値で取り引きされていくのに似ている。
まず、彼らは住宅ローン担保証券を優良貸付先のプライム、中間層向けのオルトＡ、低所得層向けのサブプライムとリスクに応じて３つに切り分けた。
だが、このままではハイリスクなサブプライム層で作ったものには買い手がつかないので、他のローン（自動車ローンや消費者ローン、中小企業向けローンなど）から作った担保証券と適度に組み合わせていく。
こうして「ＣＤＯ」と呼ばれる債務担保証券を組成。
リスクや利回り、組み込まれたローンの区分けなどによっていくつもの種類を作り出し、プロである機関投資家やヘッジファンドにとっても、どの商品を選ぶべきかが見えにくいほど複雑な商品に仕上げていった。
そこで強い影響力を発揮したのが、ムーディーズやスタンダード＆プアーズといった格付け機関。
彼らはこうした証券化商品に投資適格度最高位の「ＡＡＡ」や中程度のリスク「ＢＢＢ」、投機的要素ありの「ＢＢ」といったシンプルな格付けをして、機関投資家やヘッジファンドが投資先を選びやすくなるよう手助けをしていった（後述するが、この格付けが信用に足るものだったかどうかは非常に疑わしい）。
いずれにしろ、組成されたＣＤＯがどんなローン担保証券をブレンドしたものなのかが投資家からは見えにくく、その信頼度を測るために格付け機関のシンプルな評価は欠かせないものになっている。
こうしたＣＤＯのメリットは、顧客のニーズに合わせた証券を作ることができる点にある。
たとえば、高利の利回りを希望するヘッジファンドにはサブプライム層で作った担保証券の比率を多くしたＣＤＯを、逆に年金基金など安全第一の運用を目指す機関投資家にはプライム層の比率の多い証券を……というように。
一方、金融機関の側のメリットも大きい。
貸し倒れリスクの高いサブプライムローンを証券化して売ることでリスクを処理できるうえ、売価をローンの財源にすることで新しい住宅ローンを貸し出せるようになるのだ。
住宅バブルが続く間は誰もがメリットを感じ、投資家、貸し手、借り手の間を金が軽快に駆け回った。
まさに、金融の世界で言う流動性の高い状態が保たれていたのだ。
だが、このＣＤＯには大きな問題があった。
それはもともとの中身が見えないことだ。
住宅ローン担保証券の段階ではまだ見えていたローンの借り手の姿が、さまざまなローンを切り貼りして組成されたＣＤＯになった途端、見えなくなってしまう。
それは、言わば成分表示のないミックスジュースのようなものだ。
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